Quel montant d’hypothèque pouvez-vous vous permettre au Québec ?

L’achat d’une maison est l’une des décisions financières les plus importantes de votre vie. Avant de commencer vos recherches immobilières, il est essentiel de déterminer le montant d’hypothèque que vous pouvez raisonnablement vous permettre.

Votre capacité d’emprunt dépend de plusieurs facteurs, notamment vos revenus, vos dettes actuelles, votre mise de fonds, votre historique de crédit, le taux d’intérêt, les taxes foncières et les autres frais liés au logement.

Au Québec, les prêteurs utilisent également des ratios d’endettement spécifiques et un test de résistance hypothécaire pour déterminer le montant auquel vous pourriez être admissible. Toutefois, le montant approuvé par un prêteur ne correspond pas toujours au montant que vous devriez pouvoir dépenser confortablement.

Qu’est-ce qui détermine le montant d’hypothèque que vous pouvez vous permettre ?

Les prêteurs examinent généralement plusieurs facteurs importants lorsqu’ils étudient votre demande d’hypothèque.

Ces éléments comprennent :

• Votre revenu brut familial
• Vos mensualités de remboursement de dettes
• Votre mise de fonds
• Votre historique de crédit
• Votre taux d’intérêt hypothécaire
• Votre période d’amortissement

• Vos taxes foncières

• Vos frais de chauffage

• Vos frais de copropriété, le cas échéant
• Le prix d’achat et le type de propriété

Tous ces facteurs contribuent à déterminer votre capacité d’emprunt.

1. Vos revenus

Vos revenus constituent l’un des facteurs les plus importants pour déterminer votre capacité d’emprunt hypothécaire.

Les prêteurs examinent généralement votre revenu brut avant impôts. Si vous achetez une maison avec votre conjoint ou un coemprunteur, vos revenus admissibles peuvent être combinés lors de l’évaluation de votre demande.

Vos revenus peuvent provenir de sources telles que :

• Revenus d’emploi
• Revenus de travail indépendant
• Revenus d’entreprise

• Revenus de commissions

• Revenus de primes

• Revenus locatifs
• Autres sources admissibles

Pour les travailleurs autonomes et les propriétaires d’entreprise, des documents supplémentaires peuvent être exigés pour
vérifier les revenus.

2. Vos dettes existantes

Vos dettes actuelles peuvent avoir une incidence importante sur le montant de l’emprunt hypothécaire auquel vous pouvez prétendre.

Les prêteurs peuvent prendre en compte les paiements liés aux éléments suivants :

• Prêts automobiles

• Cartes de crédit

• Marges de crédit

• Prêts étudiants

• Prêts personnels

• Autres prêts hypothécaires

• Pensions alimentaires

Par exemple, deux personnes ayant le même revenu peuvent être admissibles à des montants hypothécaires différents si

l’une d’elles a des paiements mensuels de dettes nettement plus élevés.

Réduire vos dettes existantes avant de faire une demande de prêt hypothécaire peut améliorer votre capacité d’emprunt.

3. Comprendre les ratios du service de la dette brut (ABD) et du service total de la dette (ATD)

Les prêteurs canadiens utilisent les ratios du service de la dette pour évaluer si votre revenu est suffisant pour couvrir
vos frais de logement et vos obligations de dette globales.

Les deux ratios importants sont le ABD et le ATD.

Ratio du service de la dette brut (ABD)

Le ABD mesure vos dépenses liées au logement par rapport à votre revenu brut du ménage.

Les frais de logement comprennent généralement :

• Capital et intérêts hypothécaires

• Taxes foncières

• Frais de chauffage

• 50 % des frais de copropriété admissibles

Pour les prêts hypothécaires assurés, le ratio maximal standard du ABD de la SCHL est de 39 %.

Ratio d’endettement total (ADT)

Le ratio d’endettement total (ADT) prend en compte vos dépenses de logement ainsi que vos autres obligations mensuelles.

Ces obligations peuvent inclure :

• Paiements hypothécaires
• Taxes foncières
• Frais de chauffage

• Frais de copropriété admissibles

• Paiements de voiture

• Dettes de carte de crédit

• Prêts personnels

• Marges de crédit

• Prêts étudiants

Pour les prêts hypothécaires assurés, le ratio d’endettement total (ADT) maximal standard de la SCHL est de 44 %.

Ces ratios aident les prêteurs à déterminer le montant maximal d’endettement que vous pouvez supporter.

4. Test de résistance hypothécaire

Un autre facteur important est le test de résistance hypothécaire.

Les prêteurs sous réglementation fédérale exigent généralement que les emprunteurs soient admissibles à un taux d’intérêt supérieur au taux hypothécaire réel. Le taux admissible est le plus élevé des deux :

• 5,25 %
• Votre taux hypothécaire contractuel plus 2 %

Cela signifie que même si votre taux hypothécaire réel est inférieur, le prêteur peut calculer votre capacité d’emprunt en utilisant un taux admissible plus élevé.

Le test de résistance vise à déterminer si vous pourriez continuer à effectuer vos paiements hypothécaires en cas de hausse des taux d’intérêt.

5. Votre mise de fonds

Votre mise de fonds influence également le montant que vous pouvez vous permettre.

Une mise de fonds plus importante signifie que vous empruntez moins, ce qui peut réduire vos mensualités hypothécaires et le coût total des intérêts.

Votre mise de fonds peut provenir :

• d’épargne personnelle

• de fonds de votre CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété)

• de retraits de votre REER ( le régime enregistré d’épargne-retraite) / CELI (le compte d’épargne libre d’impôt)

• d’un don financier d’un membre de la famille admissible

• d’autres sources acceptables

N’oubliez pas que votre mise de fonds n’est pas le seul montant nécessaire pour l’achat d’une propriété.

6. N’oubliez pas les frais de clôture

De nombreux acheteurs se concentrent sur la mise de fonds et oublient les autres frais liés à l’achat d’une maison.

Selon votre transaction, vous pourriez devoir prévoir dans votre budget :

• Frais de notaire ou d’avocat

• Taxe de bienvenue au Québec

• Inspection de la maison

• Évaluation de la propriété

• Assurance titres

• Ajustements fiscaux

• Frais de déménagement

• Frais liés à l’assurance prêt hypothécaire, le cas échéant

Vos frais de clôture réels dépendront de la propriété et de la transaction. Les directives gouvernementales recommandent généralement de prévoir des fonds supplémentaires en plus de la mise de fonds pour ces dépenses.

7. Taxes foncières et frais de chauffage

Votre mensualité hypothécaire n’est pas votre seule dépense mensuelle liée au logement.

Pour calculer votre capacité d’emprunt, vous devez également tenir compte des éléments suivants :

• Taxes foncières municipales
• Taxes scolaires

• Chauffage et électricité

• Assurance habitation

• Frais de copropriété

• Entretien
• Réparations

Certaines de ces dépenses sont prises en compte par les prêteurs pour déterminer votre admissibilité, tandis que d’autres sont importantes pour votre budget personnel.

C’est pourquoi il est toujours préférable d’établir votre propre budget mensuel plutôt que de vous fier uniquement au montant maximal auquel un prêteur vous autorise.

8. Votre profil de crédit est important

Votre historique de crédit peut influencer vos options hypothécaires et le taux d’intérêt qui vous est offert.

Avant de faire une demande, pensez à :

• Payer vos factures à temps

• Réduire le solde de vos cartes de crédit

• Éviter les nouvelles demandes de crédit inutiles

• Vérifier votre dossier de crédit pour détecter d’éventuelles erreurs

• Rembourser vos dettes à taux d’intérêt élevé

Un meilleur profil de crédit vous permettra d’accéder à un plus grand choix de prêts hypothécaires.

9. Taux hypothécaires fixes ou variables

Le type de taux hypothécaire que vous choisissez peut également avoir une incidence sur votre mensualité et votre capacité d’emprunt. Un prêt hypothécaire à taux fixe offre généralement des mensualités prévisibles pendant toute la durée du prêt.

Un prêt hypothécaire à taux variable peut évoluer en fonction des fluctuations du taux d’intérêt sous-jacent, selon le type de prêt.

Pour choisir entre les deux, tenez compte des éléments suivants :

• Votre budget
• Votre tolérance aux variations de mensualités
• Vos objectifs financiers
• Les taux d’intérêt actuels et prévus
• Les modalités et caractéristiques du prêt hypothécaire

Le taux le plus bas affiché n’est pas toujours le prêt hypothécaire le plus avantageux pour votre situation.

10. Votre période d’amortissement

La période d’amortissement correspond à la durée totale nécessaire pour rembourser votre prêt hypothécaire.

Une période d’amortissement plus longue peut réduire vos mensualités et augmenter le montant auquel vous êtes admissible, mais elle peut aussi entraîner un coût total des intérêts plus élevé.

Vos options d’amortissement dépendent de facteurs tels que :

• Votre mise de fonds

• L’obligation de souscrire une assurance prêt hypothécaire

• Le type de votre propriété

• Votre prêteur

• Votre profil d’emprunteur

Discutez du coût à long terme avant de choisir une période d’amortissement.

Quel montant de prêt hypothécaire pouvez-vous vous permettre ?

Il n’existe pas de montant hypothécaire unique qui convienne à tous.

Par exemple, une personne gagnant 100 000 $ par année et ayant très peu de dettes peut avoir une capacité d’emprunt nettement supérieure à celle d’une personne ayant le même revenu, mais des mensualités de prêt importantes.

Votre capacité d’emprunt dépend de la combinaison des facteurs suivants :

• Revenu
• Dettes
• Mise de fonds
• Coûts du logement
• Taux d’intérêt
• Aptitude au test de résistance
• Profil de crédit

• Directives du prêteur. La SCHL met à la disposition des calculateurs de capacité d’emprunt et de service de la dette qui peuvent aider les consommateurs à estimer leur capacité d’emprunt.

Hypothèque maximale vs. hypothèque confortable

L’une des plus grandes erreurs que commettent les acheteurs est de croire que le montant maximal approuvé par un prêteur est celui qu’ils devraient dépenser.

Ce n’est pas nécessairement la même chose.

Votre budget personnel devrait également prévoir une marge pour :

• Épargne d’urgence

• Cotisations à la retraite

• Réparations domiciliaires

• Dépenses imprévues

• Vacances et dépenses liées au mode de vie

• Changements futurs de revenu

• Augmentation des dépenses du ménage.

Un prêt hypothécaire adapté à votre style de vie est souvent plus avantageux que l’achat de la maison la plus chère à laquelle vous pouvez prétendre.

Comment augmenter votre capacité d’emprunt hypothécaire?

Si votre capacité d’emprunt actuelle ne vous permet pas d’acquérir le bien immobilier de vos rêves, plusieurs solutions s’offrent à vous pour améliorer votre situation.

Vous pouvez notamment :

1. Augmenter votre mise de fonds.

2. Rembourser vos dettes existantes.

3. Améliorer votre profil de crédit.

4. Augmenter vos revenus déclarés.

5. Envisager une durée d’amortissement plus longue, le cas échéant.

6. Comparer les offres de différents prêteurs hypothécaires.

7. Acquérir un bien immobilier avec des taxes foncières ou des charges de copropriété moins élevées.

8. Faire une demande de prêt avec un coemprunteur admissible.

La stratégie la plus adaptée dépend de votre situation financière. Exemple de capacité d’emprunt hypothécaire

Prenons l’exemple d’un ménage dont les revenus sont les suivants :

• Revenu annuel brut de 100 000 $
• Revenu mensuel brut de 8 333 $
• Paiements mensuels de dettes de 500 $
• Mise de fonds de 50 000 $

• Taxes foncières et frais de chauffage

• Demande d’emprunt hypothécaire soumise au test de résistance applicable

Le prêteur évaluera le revenu du ménage, les coûts de logement et les dettes existantes à l’aide des calculs ABD et ATD applicables.

Le montant final de l’emprunt hypothécaire dépendra du taux d’intérêt, de la période d’amortissement, des frais liés à la propriété, de la mise de fonds et des directives du prêteur.

C’est pourquoi les calculateurs en ligne peuvent constituer un point de départ utile, mais ne doivent pas être considérés comme une garantie d’approbation hypothécaire.

Frais spécifiques au Québec à prendre en considération

L’achat d’une propriété au Québec entraîne des dépenses à intégrer à votre budget global.

Parmi les coûts importants, on compte la taxe de bienvenue du Québec, aussi appelée taxe de mutation immobilière.

Vous devrez peut-être également prévoir dans votre budget :

• Frais de notaire

• Inspection de la propriété

• Évaluation
• Assurance titres

• Ajustements fiscaux

• Frais de déménagement

• Assurance habitation

• Frais de rénovation ou d’entretien

Le montant exact varie selon la propriété, la municipalité et la transaction.

Devriez-vous obtenir une préapprobation hypothécaire ?

Une préapprobation hypothécaire vous permet de mieux comprendre votre capacité d’emprunt potentielle avant de faire des offres.

Elle vous aide à :

• Établir un budget réaliste pour l’achat d’une maison

• Comprendre vos mensualités potentielles

• Identifier les documents requis

• Comparer les options hypothécaires

• Démontrer aux vendeurs votre solvabilité

Cependant, une préapprobation ne remplace pas l’approbation hypothécaire définitive. Le prêteur pourrait devoir examiner la propriété et effectuer une analyse de solvabilité supplémentaire avant la conclusion de la vente.

Comment un courtier hypothécaire peut vous aider?

Calculer sa capacité d’emprunt hypothécaire peut se complexifier si vous avez plusieurs sources de revenus, des revenus d’entreprise, des dettes existantes ou d’autres contraintes financières.

Un courtier hypothécaire peut vous aider à :

• Analyser votre situation financière
• Calculer votre capacité d’emprunt potentielle
• Comparer les offres de plusieurs prêteurs
• Vous expliquer les différentes options hypothécaires
• Identifier les éventuels problèmes d’admissibilité
• Vous aider à préparer votre dossier
• Trouver un financement adapté à votre situation

Les critères d’octroi de prêt pouvant varier d’un prêteur à l’autre, il est important de comparer les offres.