Être propriétaire d’une entreprise offre une grande liberté et la possibilité de bâtir un patrimoine à long terme. Toutefois, lorsqu’il est temps de demander un prêt hypothécaire, les travailleurs autonomes et les entrepreneurs doivent souvent répondre à des exigences différentes de celles des salariés.
Que vous soyez travailleur autonome, propriétaire d’une PME, entrepreneur incorporé ou consultant indépendant, il est tout à fait possible d’obtenir un prêt hypothécaire avec une bonne préparation. Comprendre les différentes options de financement et préparer les documents requis peut grandement améliorer vos chances d’approbation.
Dans ce guide, nous présentons les principales options hypothécaires offertes aux propriétaires d’entreprise au Canada, les documents généralement demandés par les prêteurs ainsi que des conseils pour faciliter votre demande.
Pourquoi l’obtention d’une hypothèque est-elle différente pour les propriétaires d’entreprise?
Contrairement aux employés qui reçoivent un salaire régulier, les propriétaires d’entreprise ont souvent des revenus variables, des dépenses d’exploitation et une situation fiscale différente.
Les prêteurs examinent donc plusieurs éléments afin d’évaluer la stabilité de votre situation financière.
Ils analysent notamment :
Vos revenus personnels
Les revenus de votre entreprise
La durée d’exploitation de votre entreprise
Votre stabilité financière
Votre dossier de crédit
Votre mise de fonds
Vos dettes actuelles
L’objectif est de déterminer si vos revenus vous permettront d’effectuer vos paiements hypothécaires de façon régulière.
Quels types d’entrepreneurs sont admissibles?
Plusieurs catégories de travailleurs autonomes peuvent obtenir un prêt hypothécaire, notamment :
Travailleurs autonomes
Propriétaires d’entreprise incorporée
Consultants
Travailleurs indépendants
Professionnels rémunérés à commission
Freelances
Associés d’une société
Chaque situation est différente et les prêteurs évaluent les revenus selon leurs propres critères.
Les différentes options hypothécaires
Selon votre situation financière, plusieurs solutions de financement peuvent être offertes.
1. L’hypothèque traditionnelle
Si vous disposez de revenus stables et d’une documentation financière complète, vous pourriez être admissible à une hypothèque traditionnelle.
Le prêteur analysera généralement :
Vos revenus personnels
Les revenus de votre entreprise
Vos déclarations de revenus
Vos avis de cotisation
Votre historique de crédit
Cette option peut donner accès à des taux concurrentiels et à plusieurs produits hypothécaires.
2. L’hypothèque avec revenu déclaré
Certains prêteurs offrent des programmes spécialement conçus pour les travailleurs autonomes dont le revenu imposable ne reflète pas toujours les revenus réels.
Au lieu de s’appuyer uniquement sur le revenu déclaré aux fins de l’impôt, certains prêteurs peuvent également considérer :
Les revenus de l’entreprise
Le secteur d’activité
Les années d’exploitation
Les états financiers
L’ensemble de votre situation financière
Des documents supplémentaires peuvent toutefois être exigés selon le prêteur.
3. Les solutions de financement alternatives
Si vous ne répondez pas aux critères d’un prêteur traditionnel, certains prêteurs alternatifs offrent des solutions adaptées.
Ces produits peuvent convenir aux propriétaires d’entreprise qui :
Sont récemment devenus travailleurs autonomes
Déclarent un revenu imposable plus faible
Ont connu des difficultés financières temporaires
Présentent une structure de revenus particulière
Les critères d’admissibilité varient d’un prêteur à l’autre.
4. Le refinancement hypothécaire
Si vous êtes déjà propriétaire, le refinancement peut vous permettre d’utiliser une partie de la valeur nette de votre propriété.
Plusieurs entrepreneurs choisissent cette option afin de :
Développer leur entreprise
Rénover leur propriété
Consolider leurs dettes
Améliorer leur liquidité
Financer un nouveau projet
L’approbation dépend notamment de la valeur nette disponible et des exigences du prêteur.
Les documents généralement demandés
Selon votre situation, le prêteur peut demander :
Une pièce d’identité
Les déclarations de revenus personnelles
Les avis de cotisation
Les états financiers de l’entreprise
Les relevés bancaires professionnels
Les statuts constitutifs (si incorporé)
Une preuve de propriété de l’entreprise
Le permis d’entreprise (au besoin)
Une preuve de mise de fonds
Les renseignements concernant votre crédit
Préparer ces documents à l’avance peut accélérer le traitement de votre dossier.
Comment les prêteurs évaluent-ils les revenus?
Les propriétaires d’entreprise déduisent souvent plusieurs dépenses d’exploitation afin de réduire leur revenu imposable.
Les prêteurs peuvent donc examiner différents éléments, notamment :
Le chiffre d’affaires
Le revenu net
La stabilité de l’entreprise
Le secteur d’activité
L’évolution des revenus
Les documents financiers disponibles
Chaque institution applique ses propres critères d’analyse.
Comment renforcer votre demande hypothécaire?
Une bonne préparation augmente vos chances d’obtenir un financement.
Voici quelques conseils :
Gardez une comptabilité à jour.
Produisez vos déclarations de revenus à temps.
Conservez tous vos documents financiers.
Séparez vos finances personnelles et professionnelles.
Améliorez votre cote de crédit.
Réduisez vos dettes.
Économisez une mise de fonds plus importante.
Une gestion financière rigoureuse inspire davantage confiance aux prêteurs.
Améliorez votre dossier de crédit
Votre historique de crédit demeure un facteur important.
Pour améliorer votre profil :
Payez vos factures à temps.
Gardez un faible solde sur vos cartes de crédit.
Évitez les nouvelles demandes de crédit inutiles.
Vérifiez régulièrement votre dossier de crédit.
Une bonne cote peut améliorer vos possibilités de financement.
Préparez une mise de fonds plus élevée
Une mise de fonds plus importante peut renforcer votre dossier.
Elle peut permettre :
De réduire le montant emprunté
De diminuer les paiements mensuels
D’offrir davantage de flexibilité
D’améliorer vos chances d’approbation
Le montant minimal dépend du prix de la propriété et des exigences du prêteur.
Séparez vos finances personnelles et professionnelles
Il est préférable de distinguer clairement vos finances personnelles de celles de votre entreprise.
Les bonnes pratiques comprennent :
Utiliser des comptes bancaires distincts
Utiliser une carte de crédit professionnelle
Conserver des registres financiers précis
Comptabiliser correctement les dépenses d’entreprise
Une bonne organisation facilite l’analyse de votre dossier.
Les défis fréquents des propriétaires d’entreprise
Certaines situations peuvent compliquer l’obtention d’un prêt hypothécaire, notamment :
Des revenus variables
Des revenus saisonniers
Un faible revenu imposable
Une entreprise récemment créée
Un historique financier limité
Ces situations n’empêchent pas nécessairement l’obtention d’un financement, mais elles peuvent nécessiter davantage de documents.
Conseils avant de présenter une demande
Avant de déposer votre demande :
Vérifiez votre dossier de crédit.
Préparez tous vos documents.
Évitez de contracter de nouvelles dettes.
Maintenez la stabilité de votre entreprise.
Économisez une mise de fonds suffisante.
Consultez un courtier hypothécaire.
Comparez plusieurs prêteurs.
Une bonne préparation simplifie le processus.
Pourquoi faire appel à un courtier hypothécaire?
Les propriétaires d’entreprise ont souvent des besoins particuliers qui ne correspondent pas toujours aux critères standards des banques.
Un courtier hypothécaire peut :
Comparer plusieurs prêteurs
Identifier ceux qui acceptent les travailleurs autonomes
Vous expliquer les différentes options
Préparer votre dossier
Rechercher une solution adaptée à votre situation
Avoir accès à plusieurs prêteurs augmente souvent les possibilités de financement.